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사업 때문에 이주하는 세입자도 법정 요건을 충족하면 주거이전비와 이사비를 받을 수 있습니다. 두 보상은 기준과 산정 방식이 다르며, 재개발 구역에 거주한다는 사실만으로 모두에게 자동 지급되는 것은 아닙니다. 주거이전비의 기준일은 정비구역 지정 고시일로 단순히 보면 안 되고, 정비구역 지정을 위한 정비계획 공람공고일을 확인해야 합니다.
| 항목 | 공식 원문에서 확인한 기준 | 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 일반적인 주거용 건축물 세입자의 주거이전비 | 공람공고일 당시 사업지구 안에서 3개월 이상 거주했고 사업 시행으로 이주하는 경우 등 | 공람공고·실제 거주 자료·보상 안내 |
| 무허가건축물 등의 세입자 | 같은 기준일 당시 사업지구 안에서 1년 이상 거주한 경우 등 | 건축물 상태·실제 거주 기간 |
| 주거이전비 금액 | 가구원 수에 따른 4개월분 가계지출비 기준 | 가구원 수·적용 통계·산정서 |
| 이사비 | 사업지구의 주거용 건축물 거주자가 지구 밖 또는 사업시행자가 지정한 지구 안의 장소로 이사하는 경우 | 거주·이사 장소·점유 면적 |
| 임대주택 입주 | 주거이전비·이사비와 별도의 공급 대상 판단 필요 | 해당 지자체 기준·공식 모집·공급 안내 |
도시정비법 제65조는 재개발사업의 수용·사용에 관해 토지보상법을 준용하도록 합니다. 토지보상법 제78조제6항이 주거 이전 비용과 가재도구 등 운반 비용의 보상 근거이고, 세부 기준은 시행규칙 제54조·제55조에 있습니다.
도시정비법 시행령 제54조제4항은 주거이전비 보상대상자의 인정시점을 같은 시행령 제13조제1항의 공람공고일로 정합니다. 정비구역 지정을 위한 정비계획의 공람공고를 찾아 확인하세요. 후보지 선정일, 정비구역 지정 고시일, 사업시행계획인가일과 혼동하지 마세요.
토지보상법 시행규칙 제54조제2항에 따르면, 사업 시행으로 이주하는 주거용 건축물 세입자로서 기준일 당시 사업지구 안에서 3개월 이상 거주한 경우, 가구원 수에 따라 4개월분 주거이전비를 보상합니다. 무상으로 사용하는 거주자도 포함하지만, 토지보상법 제78조제1항의 이주대책 대상자인 세입자는 제외합니다.
무허가건축물 등에 입주한 세입자는 기준일 당시 사업지구 안에서 1년 이상 거주한 요건을 따로 확인해야 합니다. 다만 시행규칙 부칙(2002-12-31) 제5조제1항은 1989-01-24 당시의 무허가건축물 등을 보상에서 적법한 건축물로 보는 경과조치를 두고 있으므로, 해당 여부도 확인해야 합니다. 임대차계약서나 전입신고 기록 하나만으로 모든 요건을 확정할 수 없으며 실제 거주와 사업으로 인한 이주 여부를 함께 확인해야 합니다. 공람공고일 이후 전입, 중간 전출·재전입 등 개별 사정은 보상 담당자에게 근거와 함께 확인하세요.
소유자의 주거이전비 요건이나 보상 개월 수를 세입자에게 그대로 적용하면 안 됩니다. 기준일에 거주했다는 사실만으로 지급이 확정되는 것도 아닙니다.
시행규칙 제54조제4항은 통계작성기관의 가계조사통계 중 도시근로자가구의 가구원 수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 하도록 합니다. 세입자에게 적용되는 것은 이 기준에 따른 4개월분이며, 보증금이나 월세의 네 배라는 뜻이 아닙니다.
5인 이상 가구 기준에서는 5인 이상 가구의 월평균 명목 가계지출비를 사용하되, 4인 가구 금액이 더 크면 4인 가구 금액을 사용합니다. 6인 이상은 5인 이상 기준에 초과 인원별 금액을 더하며, 초과 1인당 금액은 다음 산식입니다. 이 5인 이상 가구 기준(시행규칙 제54조제4항)은 2023년 4월 17일 이후 보상계획을 공고하고 토지소유자·관계인에게 통지하는 경우부터 적용합니다(국토교통부령 제1203호 부칙 제2조). 그 전에 공고·통지된 사업은 당시 규정을 확인하세요.
(제54조제4항제1호에 따른 금액 − 2인 기준 월평균 명목 가계지출비) ÷ 3
여기서 제1호 금액은 위에서 설명한 5인 기준이며, 4인 기준이 더 크면 그 금액으로 대체한 값입니다. 6인 이상 가구의 월 기준액은 제1호 금액에 ‘5인을 초과하는 인원 × 초과 1인당 금액’을 더한 값입니다.
실제 적용 통계의 시점, 가구원 수와 계산 내역은 사업시행자의 보상 산정서로 확인하세요. 이 글에는 개별 지급액 예시를 제시하지 않습니다.
시행규칙 제55조제2항은 사업지구에 편입되는 주거용 건축물 거주자가 지구 밖으로 이사하거나 사업시행자가 지정한 지구 안의 장소로 이사하는 경우, 별표 4 기준으로 이사비를 산정하도록 합니다. 지정한 지구 안의 장소로 이사하는 경우를 포함한 이 규정은 2023년 4월 17일 이후 그 장소로 이사하는 경우부터 적용합니다(국토교통부령 제1203호 부칙 제3조). 주거이전비의 3개월·1년 거주 요건을 이사비에 그대로 붙이면 안 됩니다.
별표 4의 산정 방식은 다음과 같습니다. 각 금액의 실제 단가는 공식 기준과 적용 시점을 확인해야 합니다.
| 주택연면적 기준 | 임금 | 차량운임 | 포장비 |
|---|---|---|---|
| 33㎡ 미만 | 3명분 | 1대분 | (임금 + 차량운임) × 0.15 |
| 33㎡ 이상 49.5㎡ 미만 | 4명분 | 2대분 | 동일 산식 |
| 49.5㎡ 이상 66㎡ 미만 | 5명분 | 2.5대분 | 동일 산식 |
| 66㎡ 이상 99㎡ 미만 | 6명분 | 3대분 | 동일 산식 |
| 99㎡ 이상 | 8명분 | 4대분 | 동일 산식 |
이사비는 위 임금·차량운임·포장비로 산정합니다. 임금은 별표가 정한 공사부문 보통인부 임금, 차량운임은 한국교통연구원이 발표하는 최대적재량 5톤 화물자동차의 1일 8시간 운임을 기준으로 합니다. 이 별표 4 개정규정은 2016년 1월 6일 이후 보상계획을 공고·통지하는 사업부터 적용하므로(국토교통부령 제272호 부칙 제2조), 오래된 사업은 공고·통지일과 당시 별표를 함께 확인하세요. 한 주택에 여러 세대가 거주하면 각 세대의 점유 면적에 따라 계산합니다.
제55조제3항은 이사비 보상을 받은 사람이 해당 사업지구 안으로 이사하는 경우에는 이사비를 보상하지 않는다고 정합니다. 제2항의 지정 장소 이사와 제3항의 이미 보상받은 경우를 구분해 확인해야 합니다.
서류 준비와 산정서 확인은 실무 권장 순서입니다. 이 글은 모든 사업에 동일한 신청서·접수 기한·지급 시기가 있다고 제시하지 않습니다.
| 공식 원문 | 확인한 내용 |
|---|---|
| 도시정비법 제65조 | 제1항: 재개발 수용·사용의 토지보상법 준용 |
| 도시정비법 시행령 제13조 | 제1항: 정비계획 공람공고 |
| 도시정비법 시행령 제54조 | 제4항: 주거이전비 대상 인정시점 |
| 토지보상법 제78조 | 제6항·제10항: 주거 이전·운반 비용과 세부 기준 |
| 토지보상법 시행규칙 제54조 | 제2~4항: 세입자 대상·거주 증빙·산정 기준 |
| 토지보상법 시행규칙 제15조 | 제1항: 실제 거주 확인 방법 |
| 토지보상법 시행규칙 제55조 | 제2~3항: 이사비 요건 |
| 시행규칙 별표 4 원문 PDF | 이사비 구간·임금·운임·포장비 기준 |
Q. 공람공고일 이후 이사 왔어도 주거이전비를 받나요?
일반 세입자는 기준일 당시 3개월 이상 거주한 요건 등을 확인해야 하므로 이후 전입만으로 대상이라고 할 수 없습니다. 이사비는 별도 기준으로 확인해야 합니다.
Q. 주거이전비를 받으면 임대주택에도 들어갈 수 있나요?
이 글의 보상 규정만으로 임대주택 입주자격이 결정되지는 않습니다. 해당 지자체의 공급 기준과 사업의 공식 안내를 따로 확인하세요.
Q. 전입신고 기록이 있으면 실제 거주 증빙은 필요 없나요?
전입 기록만으로 모든 요건이 확정되는 것은 아닙니다. 공식 규칙에는 지자체 확인과 공과금 등 객관적 자료로 실제 거주를 확인하는 방법이 규정되어 있습니다.
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