법원경매 — 입찰 전에 확인할 것
이 화면은 자바스크립트로 그립니다. 꺼져 있어도 아래 내용은 보실 수 있습니다. 사건 목록은 싣지 않습니다 — 법원경매정보 이용약관이 입찰 참가 외의 영리 목적 이용을 금지하고, 공매(온비드) 자료는 인증키가 있어야 받습니다. 약관을 어기면서 가져오지 않습니다.
이 화면은 법률 자문이 아닙니다. 「말소된다」「인수해야 한다」「문제없다」 같은 판단을 하지 않습니다. 권리 관계는 사건마다 다르므로 법률전문가 확인이 필요합니다.
경매는 이런 순서로 갑니다 (민사집행법)
- 경매 신청·개시결정 — 돈을 받을 사람이 법원에 신청하면 법원이 경매를 시작한다고 결정합니다. 이때 등기부에 경매개시결정 기입등기가 올라갑니다.
- 배당요구 종기 결정·공고 — 돈 받을 사람들이 언제까지 손을 들어야 하는지 날짜를 정해 알립니다. 이 날짜가 권리 관계를 가르는 중요한 기준이 됩니다.
- 현황조사·감정평가 — 집행관이 누가 살고 있는지 살피고, 감정인이 값을 매깁니다. 그 결과가 현황조사서와 감정평가서입니다.
- 매각물건명세서 작성·공개 — 법원이 이 물건의 권리 관계와 주의할 점을 정리해 둔 문서입니다. 입찰 일주일 전부터 법원에서 볼 수 있습니다.
- 매각기일(입찰) — 정해진 날 법원에 가서 입찰표를 넣습니다. 가장 높이 쓴 사람이 최고가매수신고인이 됩니다.
- 매각결정기일 — 보통 입찰 일주일 뒤, 법원이 매각을 허가할지 결정합니다.
- 대금 납부 — 허가가 확정되면 법원이 정한 기한까지 잔금을 냅니다. 이때 소유권이 넘어옵니다.
- 배당 — 낸 돈을 법원이 순서대로 나눠 줍니다.
- 인도(명도) — 살던 사람이 나가야 새 주인이 들어갑니다. 협의가 안 되면 인도명령이나 명도소송으로 갑니다.
유찰되면 얼마까지 내려가나
입찰보증금은 보통 그 회차 최저가의 10%입니다(민사집행규칙 — 최저매각가격의 10분의 1이 원칙). 앞사람이 잔금을 안 내 다시 파는 재매각은 20~30%로 올라가기도 합니다. 법원이 공고에 적습니다.
전국 법원의 저감률을 한 장에 모아 놓은 «공식 일람표»는 찾지 못했습니다. 민사집행법은 법원이 최저매각가격을 정해 매각공고에 표시하도록 정할 뿐, 「유찰하면 전국이 몇 % 낮춘다」는 단일 규정을 두고 있지 않습니다. 법원이 각자 정해 공지합니다.
- 수원지방법원 본원 — 30% (2013-07-01부터). 근거: 수원지방법원 「부동산경매 최저매각가격 저감률 변경」 공지 — 20%에서 30%로 변경 공지가 「본원」이라고 밝히고 있습니다. 관할 지원까지 같다고 볼 수 없습니다.
저희는 어느 법원이 몇 %인지 «정해 드리지 않습니다». 두 가지를 고르실 수 있게만 해 두었고, 맞는 값은 그 사건의 매각공고에 적힌 것입니다.
입찰 전에 확인하실 것
- [서류] 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 세 가지를 법원에서 직접 본다 — 이 셋이 공식 원본입니다. 요약해 놓은 화면만 보고 들어가면 놓칩니다
- [서류] 등기부등본을 직접 떼어 본다 — 경매 공고 이후에 바뀐 것이 있을 수 있습니다
- [사람] 누가 살고 있는지, 언제 전입했는지 확인한다 — 세입자의 전입 시점에 따라 낙찰자가 지는 부담이 달라집니다
- [사람] 세입자가 배당요구를 했는지 본다 — 배당요구 여부가 부담의 크기를 바꿉니다
- [현장] 직접 가 본다 — 건물 상태, 진입로, 주변 — 사진과 실제가 다른 경우가 많습니다
- [현장] 관리비·공과금이 얼마나 밀렸는지 알아본다 — 밀린 관리비 중 일부는 낙찰자가 부담하게 될 수 있습니다
- [돈] 낙찰가 말고 «전부 합친 돈»을 센다 — 취득세·법무비·명도비·수리비·이자가 더 붙습니다
- [돈] 잔금을 언제까지 어떻게 낼지 미리 정해 둔다 — 기한 안에 못 내면 보증금을 잃고 재매각으로 넘어갑니다
- [돈] 명도에 얼마나 걸릴지, 얼마나 들지 미리 잡아 둔다 — 들어가 살기까지 몇 달이 걸리기도 합니다
- [판단] 권리 관계는 법률전문가에게 확인받는다 — 말소·인수 판단은 사건마다 다르고, 틀리면 손해가 큽니다
이 말은 이런 뜻입니다
- 유찰
- 아무도 입찰하지 않아 그 회차가 그냥 지나간 것입니다. 다음 회차에 최저가가 내려갑니다.
- 최저매각가격
- 이 금액 아래로는 입찰할 수 없다고 법원이 정해 둔 값입니다.
- 감정가
- 감정인이 매긴 값입니다. 첫 회차 최저가의 기준이 되지만 시세와 다를 수 있습니다. 조심할 것 — 감정 시점이 오래되었으면 지금 시세와 크게 다릅니다.
- 매각물건명세서
- 법원이 이 물건의 권리와 주의사항을 정리해 둔 공식 문서입니다. 조심할 것 — 입찰 전에 이 문서를 직접 보셔야 합니다. 요약본만 보고 들어가지 마십시오.
- 현황조사서
- 집행관이 가서 누가 어떻게 살고 있는지 적어 온 문서입니다. 조심할 것 — 조사 당시 기준입니다. 지금과 다를 수 있습니다.
- 말소기준권리
- 이 권리를 기준으로, 뒤에 붙은 권리들이 매각으로 지워지는지 남는지가 갈립니다. 조심할 것 — 예외가 많습니다. 어느 권리가 기준인지, 무엇이 지워지는지는 사건마다 다릅니다 — 법률전문가 확인이 필요합니다.
- 대항력
- 세입자가 새 주인에게도 「나는 여기 살 권리가 있다」고 말할 수 있는 힘입니다. 조심할 것 — 전입신고·점유 시점과 말소기준권리의 앞뒤로 갈립니다. 서류만 보고 단정하기 어렵습니다 — 법률전문가 확인이 필요합니다.
- 배당요구
- 돈 받을 사람이 「나도 나눠 달라」고 법원에 신청하는 것입니다. 조심할 것 — 세입자가 배당요구를 했는지 안 했는지에 따라 낙찰자가 지는 부담이 달라집니다.
- 인수
- 매각으로 지워지지 않고 낙찰자가 떠안게 되는 권리·부담을 말합니다. 조심할 것 — 인수 여부는 사건마다 다릅니다. 이 화면은 어떤 사건에 대해서도 인수 여부를 판단해 드리지 않습니다.
- 인도명령
- 낙찰자가 대금을 낸 뒤 법원에 신청해, 점유자를 내보내 달라고 하는 절차입니다. 조심할 것 — 모든 점유자에게 되는 것은 아닙니다. 대상이 아니면 명도소송으로 가야 합니다.
- 공유자우선매수
- 지분 경매에서 다른 공유자가 같은 값에 먼저 살 수 있는 권리입니다. 조심할 것 — 지분 물건은 이 때문에 낙찰이 뒤집힐 수 있습니다.
- 공매
- 세금 체납 등으로 한국자산관리공사가 온비드에서 파는 절차입니다. 법원경매와 근거 법이 다릅니다. 조심할 것 — 경매와 절차·권리 처리가 다릅니다. 같은 것으로 보지 마십시오.
공개된 경매 통계는 어디에 있나
- 법원행정처 사법연감 — 연도별·각급 법원 사건 접수·처리 통계. 강제경매·임의경매 사건 수가 들어 있습니다 (받는 법 PDF·전자책 · 인증키 필요 없음 · 갱신 연 1회 · 범위 전국·각급 법원)
- 법원통계월보 — 최근 월별 사건 접수·처리·미제 통계 (받는 법 사법정보공개포털 화면 · 인증키 필요 없음 · 갱신 월 · 범위 전국)
- 국가통계포털(KOSIS) — 경매 접수건수·낙찰가율·평균 유찰횟수를 직접 주는 국가승인통계표는 «못 찾음» (받는 법 — · 인증키 — · 갱신 — · 범위 못 찾음)
- 온비드 지역별·용도별 통계 — 인증키 없이 내려받을 수 있는 공개 통계 데이터는 «확인 못 함». 공매라 법원경매와 섞으면 안 됩니다 (받는 법 — · 인증키 필요 · 갱신 — · 범위 보류)
공식 문서는 어디서 봅니까
이런 것을 물어보시면 됩니다
- 이 사건의 매각물건명세서에 「인수」로 적힌 것이 있습니까?
- 지금 살고 있는 사람은 누구이고, 언제 전입했습니까?
- 세입자가 배당요구를 했습니까? 기한 안에 했습니까?
- 감정평가는 언제 한 것입니까? 지금 시세와 얼마나 차이가 납니까?
- 이 물건 주변에서 최근에 실제로 얼마에 거래되었습니까?
- 낙찰받으면 전부 합쳐 얼마가 들어갑니까?
- 명도에 보통 얼마나 걸립니까?
두득
「말소된다」 「인수해야 한다」 「문제없다」 — 이런 말을 저희는 하지 않습니다.
사건마다 다르고, 틀리면 손해가 크기 때문입니다. 대신 무엇을 어디서 확인하셔야 하는지를 빠짐없이 알려 드립니다.
두득은 AI 캐릭터입니다. 이 칸은 실시간 AI 대화가 아닙니다.
